老年人盘活老年人房产;优化资源积极探索‘以房养老’
保险版“以房养老”如何养
“老年人住房反向抵押养老保险”，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权。
之前有公众质疑，倡导“以房养老”是把居民养老问题完全个人化、市场化，政府推卸保障责任。袁序成认为，这是对“以房养老”政策的误读。“反向抵押养老保险属于商业保险范畴，在不影响老年人既有养老福利的前提下，鼓励老人用反按揭方式提前消费，提高晚年的生活质量，这与社保体系的建设和完善并行不悖。对于失独家庭等特殊老年人群体来说，这是很好的养老依托。”他说。
据了解，住房反按揭养老在发达国家已非常普遍。上世纪70年代美国逐渐进入老龄化社会后，很多老年人退休以后生活清苦。在美国政府、国会的介入和相关政策的支持下，住房反按揭贷款逐步发展起来。到了90年代以后，住房反按揭贷款加速发展，年均签订住房反按揭贷款合约1.5万笔。
我国居民同样面临退休后如何维持现有生活水平的问题。数据显示，我国城镇职工养老保险替代率由2002年的72.9%下降到2011年为50.3%。而根据世界银行的建议，要维持退休前的生活水平不下降，养老金替代率需不低于70%。虽然近年来国家不断上调养老金水平，但真正提高居民养老生活质量，还有赖于建立多层次、可持续的养老保障制度。鉴于此，去年9月《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点，并由保监会作为此项工作的牵头部门。
“此次保监会试点‘以房养老’，是盘活老年人的房产，实现个人经济资源优化配置的积极探索。”袁序成表示，国外的以房养老以银行发放反向按揭贷款或房主用银行反按揭贷款购买保险年金等方式为主，而此次保监会试点的“以房换保险”不涉及其他行业金融机构的合作，在国际上属于首创。
抵押给银行和交给保险公司有何不同
都是把房子交给机构，按月拿钱，“百年之后”房子归对方。抵押给银行和交给保险公司，有何不同？袁序成解释，保险“以房养老”有两个特点：
一是，保险公司承担长寿风险。保险公司必须依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧。之前国内银行推出的“反按揭”多为定期产品，能“养老”不能“送终”。
二是，保险公司承担房产价值波动风险。老年人过世后，保险公司对于房产处置所得，偿还保险公司已支付的养老金本息后，剩余部分依然归房主的法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老金本息，保险公司将承担房屋价值不足的风险，不可再向老年人的家属追偿。而之前国内银行的“反按揭”，房主家人不能参与房屋处置后的“剩余”收益。
据了解，目前国内男性平均寿命78.6岁、女性较男性高出3至5年。按照“投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人”的要求，保险公司支付养老金的“余命”将近20年。袁序成认为，保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率、房价波动、长寿、现金流等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。因此目前业界对此非常慎重，保监会决定仅在四城市开展为期两年的试点，待积累经验后再稳步推进。与此同时将积极争取该项业务税收优惠政策。
保险公司靠谱吗
把辛苦半辈子挣下的房子抵押给保险公司，这“买卖”靠谱不？袁序成表示，“老年人住房反向抵押养老保险”牵涉房地产估值、抵押、年金发放等多个环节，法律关系和业务内容较为复杂，且客户群体为老年人，因此，做好老年消费者权益保护，是顺利推进试点的关键和基础。中国保监会高度关注此问题，并在《指导意见》中，对经营资质、业务宣传、销售人员管理、销售过程管理、信息披露等方面做出了规定：
申请试点资格的保险公司应开业满5年，注册资本不少于20亿元；满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%。
在销售环节，《指导意见》明确提出：宣传材料应由总公司统一制作并严格管理；保监会将指导中国保险行业协会建立反向抵押养老保险销售人员资格考试制度，保险公司须主动建立销售人员管理、培训及考核制度；销售人员如存在误导行为立即取消资格；保险公司应对消费者进行签约前辅导，并通过录音、录像或第三方见证等方式增强合同签订过程的公平性、公正性；产品犹豫期为30个自然日；保险公司定期向客户披露反向抵押养老保险相关信息。
参加“以房养老”要注意啥（链接）
对于有意向参加反向抵押养老保险的老年人，保监会提出以下几点建议：一是要明确自己具有真实的参与意愿，不仅是老年人自己，其家人也能够接受通过住房反向抵押获取养老保障的养老方式；二是要充分了解业务内容，通过向销售人员咨询、向保险公司咨询、向律师等专业人员咨询，包括向监管机构咨询等多种方式，充分了解该业务的流程、各项权利义务等，包括养老金给付、退保、房产维护等方面的要求；三是要有契约精神，一旦决定投保，和保险公司订立合同，就应当能够按照合同要求履行各项义务，满足保险公司对于投保人和抵押房产的各项要求。
对于有意向参加反向抵押养老保险的老年人，保监会表示：大胆创新，注重总结沟通。反向抵押养老保险是对现有商业养老保险的业务模式创新，是构建新型商业养老保险产品框架的积极探索。保险公司应解放思想，结合中央和地方各项养老政策，在改善老年人养老待遇和服务、促进养老保障体系建设、加快养老服务业发展方面广开思路，大胆创新。同时，保险公司要做好试点经验总结，并就相关情况加强与监管部门的沟通，做好信息报送，为日后推广奠定基础。
